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地产大鳄纷纷来惠拿地 手持地王房企却生退意
更新时间:2019-08-13 22:31:23 点击数:55 来源:诸暨信息网

  从大环境来看,这一波在惠州的拿地出现在2015年下半年以后,全国市场行情向好,土地竞争日趋激烈,一线城市“地王潮”持续上演,导致房企拿地的热情高涨。

  受深圳市场暴涨波及,2015年年底开始,惠湾片区房价走上了迅速上涨之路,惠州城区房价也迅速突破了万元大关。这种局势,让此前对惠州市场有质疑或是正在观望的开发商加快了步伐,自碧桂园大幅扩张后,雅居乐、恒大、万达、融创、中海、时代、荣盛伟业等大鳄先后通过公开收购、合作、拿地等方式,快速扩张版图。

  但在这些房企于惠州找地的同时,也有部分此前在惠州有土地储备的房企萌生退意,从下半年开始坊间传出2013年、2014年公开摘牌的两块江北CBD地王寻求转让的消息。但在行业看来似乎有进有出才是正常的市场状态。

  在惠湾片区大势布局的同时,关于碧桂园进入城区的传闻从未中断,11月24日,上述传闻终于坐实,惠东碧桂园全资收购惠州市惠宇投资发展有限公司的全部股份。

  惠宇公司的核心资产即是占地面积72066平方米地块,位于水口大道和湖滨路的交界处,即在珠江御景湾的旁边,正对着青塘湖,从该地块的规划指标来看,最大可建筑面积大约21.6万平米,行业预计该项目是一个三旧改造的村企合作项目。至此,碧桂园终于进入城区。

  与此同时还有传闻称,碧桂园通过收购南昆山温泉大观园的别墅单元紫来龙庭正式进驻龙门温泉度假市场,但上述传闻并未得到碧桂园方面的证实。碧桂园在惠州一年布局20余个项目,除了在博罗尚无项目外,覆盖了惠州其他区域。

  在2015年12月以前,碧桂园在惠州仅有惠东的十里银滩和惠阳的山河城项目,但在年底通过合作开发的模式先后收购完成位于惠东黄埠的九龙湾项目、惠南大道附近的逸泉山庄项目以及新圩的翠湖湾项目。然后又通过联手太东集团,进驻大亚湾市场,合作开发太东在大亚湾的3地块项目。

  2016年随着惠州楼市大环境向好,楼价上涨以及销售速度加快,碧桂园深惠区域公司进一步加大了对惠州临深片区的布局,先后通过合作的方式拿下碧桂园翡翠湾、碧桂园中萃公园、碧桂园润杨溪谷、碧桂园湖山湖色项目。3月碧桂园又通过独资收购原中信新城项目,定案为碧桂园南站新城。还有此前已经确定的碧桂园深荟城、碧桂园荣汇、碧桂园天越湾、碧桂园龙熹山、碧桂园太东公园上城等项目。碧桂园在临深片区已经定案的项目为16个。

  16个项目还不包括已经确定的在潼湖、惠东的碧桂园科技小镇项目,其中惠阳片区7个,惠东片区2个,大亚湾片区7个。预计在临深片区碧桂园的总货值或超3000亿元。

  11月30日上午,据深圳市中洲控股发布的最新公告,该公司通过收购的方式全资收购亿创投资公司旗下宝丽房产惠州公司的100%股权。据房掌柜了解,宝丽房产惠州公司在惠城三栋镇附近开发高端项目福祥山庄,获其旗下约7.4万平米地块,从而中洲在惠州再度获得一宗土地储备,此前还有传闻称中洲在惠阳市场已经斩获一宗土地。

  9月度过劫难的佳兆业在南线月中旬,坊间传出该地块将由佳兆业和时代地产进行合作开发,11月底该传闻坐实,香港上市公司时代地产正式进驻惠州,在华贸的办公室已经开始装修。

  与此同时,时代地产开始了在惠州市场的大规模寻地之旅,相关负责人表示,甚至不排除使用村企合作以及三旧改造的方式。

  除了近期的时代之外,河北的上市公示荣盛发展也开始了大规模布局,7月11日,荣盛发展发布公告称,在这两桩总价值近5.7亿元的交易中,获得大亚湾美盛源和宏利鑫在惠州大亚湾的四块土地,正式进入惠州市场。而9月1日发布的公告称,公司8月份通过股权收购的方式,获得了惠州市比亚迪地块、合生地块,且均为商住用地。其中比亚迪地块用地面积83589平方米,合生地块用地面积116714平方米,两块地的总规划建筑面积约60万平方米,而算上7月份的收购,荣盛付出近17亿元在惠州进行布局。

  11月21日,据惠州市民政局网站显示,位于大亚湾区澳头黄鱼涌地段的新项目“美悦湾”命名已通过批复。该项目占地面积超3万平米,总建面超过13万平米,为上市企业伟业控股在惠州的首个项目。

  而江西房企前三,目前销售额正冲百亿元的新力集团正式进驻惠州,目前已经拿下惠湾、仲恺等三幅地块,有未经证实的传闻表示,新力在惠州布局的项目超过5个。

  除了上述房企在惠州布局外,通过收购棕榈岛进军惠州的恒大地产,先后在惠州布局。据官方消息,近期恒大珠三角公司以合作开发的方式将惠东双月湾一宗临海优质地块纳入囊中,再次扩张了在惠州的版图。该项目已命名为恒大双月长滩。恒大珠三角公司已在惠州布局了4个项目。而加上恒大深圳公司在小桂湾的项目,恒大已在惠州布局了5个项目。

  除恒大外,来自北方的豪强华夏幸福基业也已经进驻惠州,目前正在谈地块,相较于其他房地产大鳄,华夏幸福基业的模式主要是产业地产,其包括地产、产业园区和城市建设,地产提供住,园区提供产业和就业引入人口,城市建设就是打造道路、酒店、公园休闲娱乐配套。

  与此同时进驻惠州的还有通过收购莱蒙的融创中国,此前诸多传闻证实孙宏斌掌舵的融创在惠州城区以及大亚湾都在四处找地,目前仅有莱蒙水榭湾一个项目。情况类似的还有中海,通过收购中信地产曲线进驻惠州。

  万达在大亚湾除了西区的综合体之外,在其他区域也有拿地,保利在龙门的项目已经发售。据南都记者统计,在2016年1—10月全国销售前十的房企中,除了绿地和绿城中国外,其他都进入了惠州市场。

  在惠州土地市场一片向好的同时,江北2013、2014年公开摘牌的地王命运引发了行业的普遍关注,从土地资源的稀缺性而言,地块都位于江北核心区,而且在可以预计的范围内,也是江北CBD核心区最后的公开招拍挂地块,有极高的溢价率,外界普遍给予了较高关注。

  但是至今,这两宗昔日地王,并没有像2012年惠州地王荣灿惠州中心那样,如今俨然成为江北标杆。当初的信誓旦旦,变成了踌躇不前,拿地的金主似乎也失去了当时的豪迈,坊间传言,上述两宗地王都开始寻求买家。据可靠消息,尤其是金泓拿下的菊花头地块,华润、合生等一众大鳄都有实质性接触,但规划为中轴线起点的菊花头地块依然荒草遍地,而另外一宗2013年立润拿下的地王,尚未完全平整,已经变成了市民的免费停车场,转卖传闻不绝。

  对比来看,立润的地王主要是商服指标过高,以及遇到拆迁问题,而金泓菊花头地块则相对麻烦得多,除了属于工业地块的性质外,如果要整体开发,“批零”的10号地块也必须一起拿下,而这中间变数太多,巨大的商服指标和写字楼体量,也让很多有意向的房企望而却步。

  8月至今,土地市场均有传闻立润这块地正在寻求接盘侠。一条广为流传的信息显示,深圳立润2013年摘牌的商住用地,占地面积为4.6万平方米,容积率为3.0,总建面为13.2万平方米,其中住宅9.5万平方米,商业4.3万平方米,两证一书齐全,税票足额,售价7.6亿元,包清场、过户。

  2013年1月,经19天挂牌,该地块被深圳立润以6.92亿元获得,溢价332%。该地块位居江北的核心地段,周边市政机关林立,公共配套齐备,也是江北片区核心地段中最后一块超过3万平方米的地块。知情人士透露,万科、隆生,甚至美的集团都曾竭力竞争过该地块。

  彼时深圳立润内部人士透露,该地块将按照政府规划打造成小型城市地标,将融合住宅、写字楼、酒店、商业等业态。原来的外贸学校已经搬走,学校大楼主体部分已经拆除,但尚未完全平整,现场见不到任何工人,也没见到有机器停放。由于无人看管,地块入口处的空地已成为附近市民的免费“停车场”,并可随意进入工地。此前,外贸学校的足球场,已经被居民开辟成菜园。

  鉴于该片区已存在华贸中心、佳兆业中心等高端城市综合体,故业界对于立润公司这一项目持观望态度。此前立润相关负责人表示,别人能做好,我们一定也能做好,该地块预计规划成融住宅、办公、商业于一体的小型地标综合体,预计有酒店和写字楼。但3年后,这宗地甚至还未达到开工条件。

  该地块折合楼面价6169元/平方米,经过3年,资金成本、管理成本等累计叠加,楼面价至少在8000元/平方米,但开发商6.92亿元摘牌,现在7.6亿转卖,根本没钱赚。当初溢价332%虎口拔牙,现在却陷入此种困境。

  和深圳立润外贸学校地块相比,顶着惠州历史上总价地王头衔的菊花头地块,一直都是惠州业绩关注的焦点,不仅仅是因为其所在的位置是惠州江北的门户,也因为其是惠州规划的中轴线起点,关于该地块的传闻很多,但都没有得到拿地方金泓的认可。

  拿地两年后的今天,地块鲜有开发痕迹。南都记者现场看到,地块上杂草丛生,部分楼体拆除,但依旧有相当体量的自建房没有拆除,部分楼内还有人居住,毗邻东江大桥下面还有商铺在营业,有一些已经成为危楼,一切似乎预示地块在短期内无法开发。

  地块总占地面积为9.32万平方米,此前报道称地块将建设惠州金泓国泰城,规划有73层约297米(加顶部装饰结构将超300米)双塔A、B写字楼2栋,以及43至47层约150-165米高的楼体12栋。项目与惠州市政府同轴,将成为惠州第一高楼。根据规划草案显示,金融中心将由4座塔楼构成,其中靠近菊花二路两座塔楼的高度为260米,中间是约180米宽的市政广场间隔,双塔形成关门格局,建成后将成为惠州最高的建筑,成为中轴线的南大门以及城市新地标。2014年3月27日经过669轮激烈竞拍,被惠州市金泓房产开发有限公司以9.22亿元天价拿下,溢价率高达264%,楼面价9888.67元/平方米,一举刷新了惠州土地成交历史总价纪录。该地块的成交价格高,加上其用地性质和历史遗留问题,后期投入巨大,地王“好吃难消化”,当时有评论称,未来变数较多。

  这种质疑是基于两方面原因,首先是开发商拿地的性质是工业用地,但该地块交易信息约定,土地可能欠交的土地使用税及补交地价款由受让方金泓房产负责承担。由于该地块的用地性质仍为工业用地,金泓房产必须通过“三旧”改造政策,申请将用地性质变更为商住用地,且将补交一笔数量巨大的地价款,其中容积率3.0以上的部分,将缴交100%地价款。

  另一方面则是拆迁和项目的巨大体量,当前金泓拿下的是其中一宗,若要整体开发,或许还要拿下毗邻的另外一宗地。此外拆迁太麻烦,地块的交易公告显示,土地清场工作将由转让方惠城区经信局继续负责,并称清场遗留问题在产权转让合同签订后三个月内解决,但快3年了,依然没有解决。

  另外有知情人透露,金泓的实力明显不够,所以需求转让,华润、合生等部分开发商都来谈过,但受制于种种原因,短时间动工的迹象不大,寻求转让的几率依然很大。

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